Proyecto de actividad para un local comercial: qué debe incluir y cuánto puede costar

Cuando se abre un local comercial se suele pedir un «proyecto de actividad» sin precisar qué documento necesita realmente el Ayuntamiento. Esa expresión agrupa situaciones distintas: memoria técnica y certificado para una comunicación inocua, documentación de comercio al amparo de la Ley 12/2012, proyecto técnico para una declaración responsable ambiental o proyecto vinculado a licencia ambiental. Definir el instrumento jurídico es el primer paso para presupuestar correctamente el trabajo profesional.

Qué debe contener la documentación técnica

Una memoria útil comienza por identificar al titular, dirección, referencia catastral, descripción real de la actividad y antecedentes del local. Debe explicar qué servicios se van a ofrecer, qué equipos se instalan, qué productos se almacenan, cuáles son los horarios previstos y cuántas personas podrán ocupar simultáneamente cada espacio. Si faltan esos datos, no puede verificarse con rigor la normativa aplicable.

Descripción arquitectónica y superficies

El documento refleja la distribución actual o proyectada, usos de cada sala, superficie útil por dependencia, superficie construida, alturas, acceso desde vía pública y posible afección a elementos comunes. Se identifican zonas de atención al cliente, trabajo, almacenamiento, aseos, instalaciones y circulaciones, dejando clara la diferencia entre áreas accesibles al público y de uso restringido.

Accesibilidad y evacuación

Se justifica la accesibilidad exigible según uso y actuación, incluidas dimensiones de itinerarios, puertas, desniveles y aseos cuando correspondan. La seguridad contra incendios requiere clasificar el uso, calcular ocupación, analizar recorridos y salidas, identificar sectores y locales de riesgo, prever extintores y demás sistemas que resulten necesarios conforme al CTE DB-SI u otra reglamentación aplicable.

Instalaciones, acústica y medio ambiente

La memoria documenta electricidad, alumbrado, ventilación, climatización, agua y saneamiento según el alcance. Para actividades ambientales se examinan emisiones, residuos, potencia, vertidos, ruido y vibraciones. La justificación debe ser proporcional: si una instalación requiere un proyecto reglamentario independiente o certificados específicos, se coordinan, pero no se sustituyen por una línea genérica en la memoria.

Qué planos suelen necesitarse

El juego gráfico incorpora situación y emplazamiento, plano acotado del estado actual, distribución y superficies, secciones o alzados necesarios, evacuación y medios de protección contra incendios, accesibilidad y esquemas relevantes de instalaciones. En intervenciones sobre un local existente interesa diferenciar lo que ya está ejecutado de lo que se propone modificar.

Los planos deben reproducir fielmente las dimensiones y equipos, especialmente anchuras de paso, puertas y compartimentaciones. Presentar documentación gráfica sin comprobar el espacio puede derivar en certificados imposibles de sostener durante una inspección municipal.

¿Proyecto completo o memoria técnica de actividad inocua?

Para actividades que cumplen todas las condiciones del anexo III de la Ley 6/2014 se aplica el régimen de comunicación inocua, con memoria técnica y certificado. En cambio, la declaración responsable ambiental contempla documentación según su régimen y la sede LA.AS.20 incluye proyecto técnico de actividad y certificaciones.

La licencia ambiental de LA.AS.40 tiene otro procedimiento, informes y posterior comunicación de puesta en funcionamiento. En comercio y determinados servicios puede encajar la declaración responsable LA.AS.70, con su propia memoria y certificado técnico. El precio solo es comparable cuando el alcance documental es equivalente.

Cuánto puede costar un proyecto de actividad

No hay una tarifa legal uniforme de honorarios profesionales. El presupuesto se fija según dedicación, complejidad de la actividad, dimensiones, número de dependencias, estado de los planos, necesidad de visita o levantamiento y profundidad de las justificaciones de accesibilidad, incendios, ruido e instalaciones. También puede incluir estudio previo de viabilidad, coordinación con instaladores, certificados y respuesta a requerimientos.

Conviene pedir un presupuesto desglosado que identifique honorarios del arquitecto, mediciones o levantamiento, elaboración de memoria, planos, certificados, dirección técnica si hay obras que la requieren y seguimiento administrativo contratado. Por separado quedan las tasas municipales, ICIO por obras cuando proceda, ensayos o auditorías acústicas, autorizaciones sectoriales, trabajos de adecuación y certificados de instaladores.

Ejemplo de dos locales del mismo tamaño

Consideremos dos establecimientos de 80 m². El primero es una oficina administrativa sin maquinaria singular y con instalaciones adaptadas. El segundo incorpora cabinas con equipos específicos, extracción localizada y reformas de saneamiento. Aunque la superficie sea idéntica, el segundo requiere estudiar equipos, ventilación, seguridad y proceso; sus documentos y posibles obras pueden resultar más costosos.

La superficie es por tanto un dato de presupuesto, no la única unidad para valorar honorarios. Del mismo modo, aprovechar un proyecto histórico del local solo es razonable si los planos reflejan la realidad y la nueva actividad no cambia las hipótesis de cumplimiento.

Cuándo es necesario tramitar obras aparte

Si se modifica la distribución, se abren huecos, se adapta un aseo o se actúa sobre instalaciones, debe identificarse el título urbanístico exigible. Para determinados casos la sede permite un procedimiento conjunto de declaración responsable de obras y actividad, como LA.AC.10. Un proyecto técnico de actividad no es por sí mismo una licencia de obras ni autoriza siempre a empezar los trabajos.

Qué conviene revisar antes de solicitar presupuesto

• Descripción exacta de servicios, maquinaria, productos y procesos.
• Contrato, licencia anterior y planos que puedan acreditarse.
• Condiciones de accesibilidad, ocupación, protección contra incendios y ventilación.
• Intervenciones de obra necesarias y alcance de cada certificación.
• Honorarios incluidos y gastos de terceros excluidos.

En cuándo hace falta proyecto de actividad explicamos cómo identificar el supuesto, y en nuestra guía de apertura de locales en Valencia se distinguen los regímenes municipales.