Proyecto de actividad para un local comercial: qué debe incluir y cuánto puede costar

Cuando un emprendedor pregunta cuánto cuesta el proyecto de actividad de un local suele recibir cifras poco comparables. Un expediente de oficina existente, con instalaciones en servicio y pocas modificaciones, no tiene la misma complejidad que un establecimiento con extracción, climatización potente, obras, exigencias acústicas y autorizaciones sectoriales. Además, no toda actividad requiere jurídicamente un «proyecto» en el mismo sentido.

Proyecto de actividad y memoria técnica: diferencias

La denominación comercial «proyecto de actividad» se utiliza para documentos de alcance diverso. En la comunicación de una actividad inocua en València, el trámite LA.AS.10 exige una memoria técnica descriptiva y un certificado de cumplimiento, entre otros documentos. Las actividades de mayor incidencia pueden necesitar un proyecto técnico más extenso, estudios específicos, justificaciones adicionales y trámites de licencia o declaración responsable ambiental.

Por tanto, la documentación se define a partir de la Ley 6/2014, el procedimiento municipal elegido y las normativas sectoriales. No es correcto afirmar que todo comercio necesita una licencia ambiental ni que basta siempre con una memoria de pocas páginas.

Qué información debe contener la documentación técnica

Actividad, emplazamiento y distribución

La memoria identifica titular y actividad, dirección, referencia del local, uso urbanístico, antecedentes disponibles, superficies útiles y construidas, compartimentación, dependencias y aforo. Los planos de estado actual y reformado, distribución, mobiliario fijo, instalaciones y evacuación permiten comprobar el uso de cada zona. Es importante que lo representado coincida con el equipamiento real que se instalará.

Accesibilidad, evacuación y protección contra incendios

Se analizan el acceso desde el exterior, itinerarios utilizables, puertas, aseos exigibles, desniveles y condiciones aplicables a personas con discapacidad. Además, se revisan ocupación, recorridos, salidas, medios de protección, reacción al fuego de materiales y riesgos asociados a la actividad. El criterio depende del uso y de si se interviene sobre un edificio existente, conforme al CTE y a la normativa aplicable.

Instalaciones, ventilación y acústica

La documentación describe suministros, instalación eléctrica, climatización y ventilación, fontanería, saneamiento y, cuando exista, extracción o equipamiento especial. Se revisa el REBT, RITE, las exigencias de salubridad y las ordenanzas acústicas, según proceda. La potencia instalada o el ruido de los equipos pueden alterar la clasificación de una actividad prevista inicialmente como inocua.

Residuos, emisiones y normativa sectorial

Se comprueban residuos ordinarios y especiales, posibles vertidos, sustancias almacenadas y emisiones. Un centro sanitario, establecimiento alimentario o local sometido a una regulación específica puede necesitar autorizaciones complementarias ajenas al mero instrumento ambiental municipal. Estas exigencias deben identificarse al principio, porque influyen tanto en el diseño como en la fecha de apertura.

Qué determina el coste de los honorarios

El coste depende de la superficie y complejidad, existencia de planos fiables, número y tipo de instalaciones, visitas, mediciones, estudios externos, volumen de justificación, necesidad de coordinación de obras y gestión de subsanaciones. También influye si se recibe un local ya acondicionado y documentado o uno que exige regularizar instalaciones o corregir deficiencias.

No existen honorarios obligatorios fijados por la Administración para redactar estos documentos. Tampoco debe confundirse el precio de la intervención del arquitecto con tasas municipales, proyecto específico de instalaciones, boletines, inspecciones, OCA o ensayos de laboratorio cuando correspondan.

Ejemplo de cálculo de un presupuesto técnico

Para entender cómo se forma un honorario, imaginemos un local comercial de 90 m² con levantamiento de planos, visita de comprobación y memoria técnica completa, sin instalaciones especiales ni dirección de obra. Una previsión hipotética de 8 horas de visita y levantamiento, 14 horas de documentación y planos, 6 horas de comprobaciones normativas y 4 horas de gestión equivale a 32 horas. A una tarifa de cálculo supuesta de 70 €/hora resultan 2.240 € antes de impuestos y gastos externos.

La cifra anterior es un ejemplo aritmético, no una tarifa oficial ni un presupuesto cerrado. Si el local exige informes acústicos, cálculos de ventilación complejos, adaptación estructural o proyecto de electricidad específico, se amplía el alcance. Para comparar propuestas hay que conocer exactamente qué incluye cada una, cuántas visitas prevé y quién responde a las subsanaciones.

¿Y si las obras son muy pequeñas?

Que una adaptación consista solo en mover un tabique o conectar un aparato al saneamiento no elimina automáticamente los requisitos de actividad. Puede ser sencillo el expediente de obras y seguir siendo necesario justificar evacuación, ventilación, accesibilidad e instalaciones. En sentido inverso, si la actividad ya cumple los requisitos y no se ejecutan obras, no corresponde incorporar una dirección de obra que no vaya a realizarse.

En un pequeño comercio o despacho, la opción proporcionada es delimitar correctamente inspección, memoria, certificados, planos y gestión municipal. Los servicios adicionales, como reforma interior, dirección facultativa o coordinación de seguridad, se presupuestan solo cuando el alcance real los justifique.

Qué conviene revisar antes de empezar

• Actividad efectiva y posible ampliación futura de servicios.
• Régimen municipal: comercio, inocua, declaración responsable ambiental o licencia ambiental.
• Planos, licencias previas y documentación de instalaciones disponibles.
• Aforo, accesibilidad, evacuación, ventilación y ruido.
• Necesidad real de proyecto de obra y dirección de ejecución.
• Honorarios separados de tasas, impuestos y certificados de instaladores.

En nuestras guías de apertura de locales y cuándo se exige documentación de actividad puedes conocer las diferencias antes de contratar. La elección correcta del régimen evita pagar por documentos innecesarios o quedarse corto en las justificaciones exigibles.